COMPARAZIONE TRA LE DUE PROPOSTE DI RIFORMA IN MATERIA DI SFRATTI

1. Impostazione generale

DDL Marcheschi

Il disegno di legge del senatore Marcheschi si concentra prevalentemente sulla fase iniziale della morosità locativa, introducendo una procedura amministrativa speciale alternativa al giudice civile, fondata sull’istituzione dell’Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES).

L’obiettivo principale è ridurre i tempi di rilascio dell’immobile e alleggerire il carico dei tribunali.

Proposta Ciamberlini

La proposta di riforma organica adotta un approccio sistemico e multilivello, intervenendo su:

• fase pre-sfratto,
• esecuzione,
• gestione dei casi critici,
• tutela dell’abitazione principale,
• ricollocazione e responsabilizzazione post-sfratto,
• coordinamento tra giustizia civile, penale, amministrativa e servizi sociali.

👉 Differenza chiave:

Il DDL Marcheschi accelera una singola procedura; la proposta Ciamberlini costruisce una filiera completa di gestione del fenomeno abitativo.

2. Ruolo dell’autorità amministrativa

DDL Marcheschi

• Introduce l’AES, autorità nazionale autonoma che emette titoli esecutivi amministrativi.
• Riduce l’intervento del giudice, salvo opposizione del conduttore.
• I tempi sono molto rapidi (7 giorni per il titolo, 30–90 per l’esecuzione).

Proposta Ciamberlini

• Non istituisce una nuova autorità autonoma.
• Rafforza il ruolo del giudice dell’esecuzione, dell’ufficiale giudiziario e delle Prefetture.
• Introduce la Piattaforma Digitale Nazionale Sfratti (PDNS) come infrastruttura di coordinamento.

👉 Differenza chiave:

AES = modello accentrato amministrativo

PDNS = modello coordinato, digitale e inter-istituzionale

3. Gestione della sicurezza e dei casi ad alto rischio

DDL Marcheschi

• Tratta in modo marginale i profili di ordine pubblico.
• Non disciplina in modo specifico:
  • sgomberi urgenti,
  • recidiva violenta,
  • accessi infruttuosi,
  • occupazioni ostative o intimidatorie.

Proposta Ciamberlini

• Introduce articoli specifici:
  • art. 7-bis (sgombero urgente senza preavviso in caso di pericolo grave),
  • art. 7-ter (apertura forzata e cambio serrature dopo accessi infruttuosi),
  • aggravanti penali mirate.
• Prevede protocolli operativi con Ministero dell’Interno e forze di polizia.

👉 Differenza chiave:

La proposta Ciamberlini colma un vuoto normativo critico emerso anche in recenti fatti di cronaca.

4. Tutela dell’abitazione principale nelle esecuzioni immobiliari

DDL Marcheschi

• È limitato alla locazione per morosità.
• Non affronta il tema delle esecuzioni immobiliari, delle aste e del debitore residente.

Proposta Ciamberlini

• Dedica un intero Titolo II alla tutela dell’abitazione principale:
  • sospensione condizionata,
  • obblighi di collaborazione,
  • tutela dell’inquilino regolare,
  • prelazione sociale,
  • coordinamento con i servizi sociali.

👉 Differenza chiave:

Il DDL Marcheschi è settoriale; la proposta Ciamberlini è trasversale a tutto il ciclo dell’abitare.

5. Dimensione sociale e responsabilizzazione

DDL Marcheschi

• Istituisce un Fondo nazionale per l’emergenza abitativa.
• Intervento sociale circoscritto e prevalentemente assistenziale.

Proposta Ciamberlini

• Introduce:
  • Fondo di transizione abitativa,
  • Banca dati BAS,
  • attività socialmente utili su base volontaria,
  • recupero graduale dei costi pubblici,
  • tabelle ministeriali di costo.
• Supera l’assistenzialismo puro, puntando su responsabilità, reinserimento e legalità.

👉 Differenza chiave:

Assistenza emergenziale vs patto sociale di transizione.

6. Coordinamento normativo e attuazione

DDL Marcheschi

• Prevede un numero limitato di decreti attuativi.
• Non disciplina una clausola di supplenza in caso di ritardi.

Proposta Ciamberlini

• Elenca puntualmente tutti i decreti necessari.
• Introduce:
  • clausola di salvaguardia,
  • potere sostitutivo del Governo,
  • interoperabilità obbligatoria delle banche dati.

👉 Differenza chiave:

La proposta Ciamberlini è progettata per entrare in funzione anche in caso di inerzia amministrativa.

7. Possibili sinergie

Le due proposte non sono necessariamente alternative.

• Il modello AES del DDL Marcheschi potrebbe:
  • essere integrato come procedura speciale opzionale,
  • confluire nella PDNS come modulo amministrativo.
• La proposta Ciamberlini potrebbe:
  • rafforzare il DDL Marcheschi su sicurezza, esecuzione e post-sfratto,
  • evitare il rischio di una riforma parziale.

Conclusione

Il DDL Marcheschi rappresenta un intervento mirato e rapido su un segmento specifico del problema.

La proposta Ciamberlini mira invece a una riforma strutturale, capace di:

• ridurre i conflitti,
• tutelare la proprietà,
• evitare derive violente,
• responsabilizzare i soggetti coinvolti,
• ricostruire fiducia tra cittadini e istituzioni.

📌 In sintesi:

una riforma efficace degli sfratti può probabilmente nascere dall’integrazione dei due approcci, combinando velocità procedurale e solidità sistemica.